歷次降準(zhǔn)都有一個形容詞“定向”，主要用來服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。不過，錢怎么花，現(xiàn)在還真不好說。一方面，實(shí)體企業(yè)融資環(huán)境的確有所改善，但現(xiàn)在的形勢是不敢借錢。原因有二，一是大環(huán)境不景氣，不*，一般是擴(kuò)展?fàn)顟B(tài)下才考慮借錢，現(xiàn)在完全沒有擴(kuò)展的欲望。二是稅費(fèi)依然偏高，辛苦到頭也就是那么一點(diǎn)點(diǎn)利潤。倒不如穩(wěn)住陣腳熬過寒冬。另一方面，房企融資卻有明顯上升勢頭。數(shù)據(jù)顯示，2019年*近半個月，房地產(chǎn)行業(yè)通過發(fā)債已經(jīng)融資超過800億，而且融資成本較之前大幅下降。以世茂地產(chǎn)為例，其剛剛發(fā)行的公司債*終票面利率僅為4.65%。這個利率是非常低的。我們來對比一下即可。整個2018年，民企融資利率為7.47%，*的甚至超過了14%，房企已經(jīng)到了有錢就借的地步，而同期地方國企融資利率為5.88%，央企融資利率為5.28%。

熬過這個寒冬，房企終于迎來了久違的曙光

中小企業(yè)不敢借，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是很受歡迎，房企有需求，銀行也是樂于借貸。實(shí)際上，在銀行青睞的行業(yè)中，房地產(chǎn)歷來是排在*位的，無論是房企融資還是個人住房貸款，其安全系數(shù)都是*的。按照目前這個節(jié)奏，2019年，房企獲得的*將非?？捎^。

那么房企要這么多錢來做什么呢?

*是借新還舊，簡單說，2019年的*成本更低，通過大規(guī)模舉債“借新還舊”，替換掉之前三年成本更高的債務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，2019年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)信用債到期總規(guī)模將達(dá)到4600億，很明顯，接下來各大房企仍將在“借新還舊”上下大功夫，通過債務(wù)置換，房企壓力會小得多。

所謂的定向放水，終于還是“雨露均沾”了

這也是無奈之舉，更是務(wù)實(shí)之舉。在過去的“三去一補(bǔ)一降”中，房地產(chǎn)首當(dāng)其沖。從2016年下半年開始，*進(jìn)入房地產(chǎn)的各種渠道被堵死，大房企不得不選擇海外融資，而各種中小房企經(jīng)常被爆違約。一個對比數(shù)據(jù)，2015年地產(chǎn)業(yè)凈融資達(dá)6000億，2016年達(dá)1萬億，但到了2017年則驟降至2000億。該保也必然要保，房地產(chǎn)行業(yè)終究是支撐行業(yè)，這是獲得官方承認(rèn)的。

輕裝上陣后，第二步要做的就是拿地?cái)U(kuò)張了

1月14日，北京的報(bào)告明確提到:房地產(chǎn)作為北京的傳統(tǒng)支撐行業(yè)，調(diào)控已經(jīng)明顯影響到地方收入的增速。這話顯然不是說給你我聽的，而是給上面聽的。2017和2018年，很多房企在北京不得不拿了很多限競房地塊，而現(xiàn)在的銷售數(shù)據(jù)顯示，全北京限競房僅成交4530套，整體去化率僅為24%。庫存*多的大興，按照目前的去化水平，要3.1年才能完全賣掉。由于過去北京土地出讓過于單一，幾乎全是限競房產(chǎn)品，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)極為單一，2019年的銷售非常不樂觀。

也正因?yàn)槿绱?，北?019年出現(xiàn)了兩宗不限價(jià)地塊，其目的顯然是為了吸引房企積極拿地。而選擇的兩宗地塊則是非常高明，都是高端豪宅，地方多進(jìn)賬一點(diǎn)，房企先買單，之后再有富人掏錢買房買單，對普通剛需影響很小。

可以說，到目前為止，房企層面已經(jīng)獲得實(shí)質(zhì)利好，一方面融資寬松，另一方面也終于遇到了一些“干凈清爽”的地塊。喊了這么久的“活下去”，還是有點(diǎn)用處的。

企業(yè)界的呼聲，也得到了學(xué)界和政界的反饋，社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)家余永定在近日參加座談時(shí)直接表示，貨幣仍然需要擴(kuò)張，而央行副行長朱鶴新則在15日則對降息做出了回應(yīng)，他雖然并未直接肯定降息可能，但繼續(xù)降低利率已經(jīng)是大勢所趨。

房企融資利好，銷售也見起色

作為樓市的風(fēng)向標(biāo)，*早調(diào)控的一線城市，2019年這半個月的新房成交量已經(jīng)明顯放大，深圳前半個月新房成交量環(huán)比提高15%，上海在2019年*周新房成交同比大幅上升60.5%，廣州更是同比大漲237%。至于北京，新房成交均價(jià)穩(wěn)定在6萬元以上，環(huán)比上漲30%，成交量保持高位穩(wěn)定。

去年12月份，已經(jīng)有菏澤、衡陽、珠海、廣州、杭州、合肥等城市不同程度給房地產(chǎn)釋放利好?，F(xiàn)在太多城市都在彼此觀望，你走一小步，我就敢走一大步，這叫“因城施策”，沒毛病。

不過新華社則對此警告稱，到目前為止，全國70個大中城市房價(jià)并未實(shí)質(zhì)性下跌，調(diào)控也僅是使得漲幅回落。而同期一些地方城市因?yàn)闃鞘邢禄瑢κ杖霕?gòu)成影響而選擇試探性放松對房地產(chǎn)的調(diào)控，有可能引發(fā)*不理性入市。

擺在房地產(chǎn)面前的*命題依然是“房住不炒”，這條紅線不容逾越。但2019年的新形勢則繼續(xù)驗(yàn)證了樓市三年小周期的存在。

去年12月份，住建部表示要“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期”，從70城數(shù)據(jù)及各地對房地產(chǎn)的態(tài)度來看，繼續(xù)高壓讓房價(jià)下跌很不現(xiàn)實(shí)。未來要做的是要給予購房者以正確的置業(yè)觀:未來買房不可能大賺，而只是一種穩(wěn)健的資產(chǎn)配置*。

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