



2018年末至今,多個(gè)城市開(kāi)始松綁此前的樓市調(diào)控政策,疊加房貸利率近期近2年來(lái)*下滑,剛需買(mǎi)房人士不禁要擔(dān)心:新一輪的房?jī)r(jià)上漲周期會(huì)來(lái)嗎?
自2018年末菏澤打響了全國(guó)樓市松綁的*槍?zhuān)S后廣州、珠海、青島等城市紛紛跟進(jìn)調(diào)整樓市調(diào)控政策,另外融360大數(shù)據(jù)研究院日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2018年12月份,全國(guó)首套房貸款平均利率為5.68%,環(huán)比下降0.53%,這是全國(guó)首套平均利率23個(gè)月以來(lái)*出現(xiàn)下降。
許多剛需買(mǎi)房人士擔(dān)心:這會(huì)不會(huì)是2019年全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)將進(jìn)入新一輪上漲周期的征兆?
地方松以“穩(wěn)”為目標(biāo)
蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心中心主任黃志龍表示,預(yù)計(jì)2019年還將有更多城市加入到樓市松綁的行列,但也符合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“因城施策、分類(lèi)指導(dǎo),夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”的政策精神。
從中央政策和全國(guó)范圍來(lái)看,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)重申“房住不炒”的調(diào)控方針不變,中央層面調(diào)控放松的可能性不大。
黃志龍表示,中央的調(diào)控政策是以“穩(wěn)”為主,地方政府的“松”也是以“穩(wěn)”為*終目標(biāo),而且地方政府要承擔(dān)“穩(wěn)”的主體責(zé)任。
房貸利率下滑利好剛需但不會(huì)促漲房?jī)r(jià)
而對(duì)于房貸利率近2年*下滑,有專(zhuān)家認(rèn)為,這或與此前的降準(zhǔn)有關(guān)。
此前2019年1月4日傍晚,中國(guó)人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn),其中,2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。
融360房貸分析師李*表示,“利率下調(diào)有利于降低剛需的置業(yè)成本,同時(shí)銀行間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)隨之加劇。交易量上暫時(shí)不會(huì)得到強(qiáng)力拉升,總體影響屬于利好剛需偏多,市場(chǎng)穩(wěn)定概率大?!?/p>
同策研究院總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為,2018年以來(lái)四次降準(zhǔn)都沒(méi)有帶動(dòng)樓市上漲,此次也不會(huì)帶來(lái)過(guò)多影響。
張宏偉表示,目前樓市政策依舊嚴(yán)格。*性質(zhì)*基本離場(chǎng),剩下的剛需支占據(jù)目前市場(chǎng)中較大的份額。市場(chǎng)下行趨勢(shì)不會(huì)因此改變?,F(xiàn)在還達(dá)不到寬松的環(huán)境。
房?jī)r(jià)如何才會(huì)重啟漲勢(shì)?
那么什么情況下,房?jī)r(jià)才會(huì)開(kāi)啟新一輪上漲呢?
黃有龍表示,從過(guò)去十年三輪寬松周期的樓市貨幣信貸和稅收政策的變化看。地方政府對(duì)樓市的松綁影響十分有限,每一輪的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積只有在中央層面政策出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)之后,才能止跌回升。
過(guò)去十年內(nèi),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)歷過(guò)三輪寬松周期,具體包括2008年-2009年、2012年和2014年-2016年三個(gè)時(shí)間段。
每一輪的寬松周期,既有中央明確的政策精神,也有央行、財(cái)政部的貨幣信貸支持和稅收優(yōu)惠政策的落地,還有各級(jí)地方政府的土地供應(yīng)、預(yù)售價(jià)格限制、購(gòu)房套數(shù)限制、購(gòu)房資格認(rèn)定(社保繳費(fèi)年限)等政策調(diào)整。
以*近一輪的寬松周期(2014-2016年)為例:
*初是2014年4月南寧打響全國(guó)調(diào)控松綁*槍?zhuān)廉?dāng)年9月,全國(guó)僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個(gè)城市未取消限購(gòu)。
2014年9月30日,中央層面的央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)文將首套房*首付比例降至30%,放松“認(rèn)房認(rèn)貸”限制,同時(shí)啟動(dòng)降準(zhǔn)、降息等寬松貨幣信貸政策。
2015年3月30日,五部委聯(lián)合發(fā)文,將首套房*首付比例降至20%,營(yíng)業(yè)稅免征年限降至2年,標(biāo)志著房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策全面啟動(dòng),2015年-2016年一、二線城市也經(jīng)歷了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)*的瘋狂。
到了2016年9月末,在一二線城市加強(qiáng)調(diào)控政策影響下,疊加三四線城市大范圍的棚改貨幣化安置,*近一輪的“漲價(jià)去庫(kù)存”,進(jìn)一步蔓延到三四五線城市。而房?jī)r(jià)的止跌回升,也遵循著“量先價(jià)后”的一般市場(chǎng)規(guī)律,價(jià)格往往滯后銷(xiāo)售面積大約3-6個(gè)月。
這一規(guī)律在2014年-2016年的寬松周期中體現(xiàn)得尤為明顯。2014年4-9月,全國(guó)主要城市都已完成了地方性寬松政策,對(duì)限購(gòu)、限價(jià)政策進(jìn)行了全面松綁,但全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積仍在快速下滑。但直到2015年3月這才真正點(diǎn)燃了全國(guó)樓市的熱情,房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積當(dāng)即止跌回升,房?jī)r(jià)也于三個(gè)月(5月)后開(kāi)啟了V型反轉(zhuǎn)。
新一輪的房?jī)r(jià)上漲周期可以啟動(dòng)么
黃有龍總結(jié)稱,綜上所述,在當(dāng)前中央政策大基調(diào)沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性寬松背景下,僅僅依靠地方政府的樓市松綁政策,不足以啟動(dòng)新一輪的房?jī)r(jià)上漲周期,2019年全國(guó)樓市維持低迷的可能性較大。
對(duì)于普通購(gòu)房者而言,需要密切關(guān)注全國(guó)范圍內(nèi)的首套房和二套房首付比例、金融機(jī)構(gòu)對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房的稅收優(yōu)惠等關(guān)鍵政策信號(hào)的變化。只有這些指標(biāo)發(fā)出寬松的信號(hào),才能成為房地產(chǎn)止跌回升的先決條件。
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