2018年末至今，多個(gè)城市開(kāi)始松綁此前的樓市調(diào)控政策，疊加房貸利率近期近2年來(lái)*下滑，剛需買(mǎi)房人士不禁要擔(dān)心:新一輪的房?jī)r(jià)上漲周期會(huì)來(lái)嗎?

自2018年末菏澤打響了全國(guó)樓市松綁的*槍?zhuān)S后廣州、珠海、青島等城市紛紛跟進(jìn)調(diào)整樓市調(diào)控政策，另外融360大數(shù)據(jù)研究院日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年12月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.68%，環(huán)比下降0.53%，這是全國(guó)首套平均利率23個(gè)月以來(lái)*出現(xiàn)下降。

許多剛需買(mǎi)房人士擔(dān)心:這會(huì)不會(huì)是2019年全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)將進(jìn)入新一輪上漲周期的征兆?

地方松以“穩(wěn)”為目標(biāo)

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心中心主任黃志龍表示，預(yù)計(jì)2019年還將有更多城市加入到樓市松綁的行列，但也符合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”的政策精神。

從中央政策和全國(guó)范圍來(lái)看，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)重申“房住不炒”的調(diào)控方針不變，中央層面調(diào)控放松的可能性不大。

黃志龍表示，中央的調(diào)控政策是以“穩(wěn)”為主，地方政府的“松”也是以“穩(wěn)”為*終目標(biāo)，而且地方政府要承擔(dān)“穩(wěn)”的主體責(zé)任。

房貸利率下滑利好剛需但不會(huì)促漲房?jī)r(jià)

而對(duì)于房貸利率近2年*下滑，有專(zhuān)家認(rèn)為，這或與此前的降準(zhǔn)有關(guān)。

此前2019年1月4日傍晚，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

融360房貸分析師李*表示，“利率下調(diào)有利于降低剛需的置業(yè)成本，同時(shí)銀行間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)隨之加劇。交易量上暫時(shí)不會(huì)得到強(qiáng)力拉升，總體影響屬于利好剛需偏多，市場(chǎng)穩(wěn)定概率大?！?/p>

同策研究院總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，2018年以來(lái)四次降準(zhǔn)都沒(méi)有帶動(dòng)樓市上漲，此次也不會(huì)帶來(lái)過(guò)多影響。

張宏偉表示，目前樓市政策依舊嚴(yán)格。*性質(zhì)*基本離場(chǎng)，剩下的剛需支占據(jù)目前市場(chǎng)中較大的份額。市場(chǎng)下行趨勢(shì)不會(huì)因此改變?，F(xiàn)在還達(dá)不到寬松的環(huán)境。

房?jī)r(jià)如何才會(huì)重啟漲勢(shì)?

那么什么情況下，房?jī)r(jià)才會(huì)開(kāi)啟新一輪上漲呢?

黃有龍表示，從過(guò)去十年三輪寬松周期的樓市貨幣信貸和稅收政策的變化看。地方政府對(duì)樓市的松綁影響十分有限，每一輪的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積只有在中央層面政策出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)之后，才能止跌回升。

過(guò)去十年內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)歷過(guò)三輪寬松周期，具體包括2008年-2009年、2012年和2014年-2016年三個(gè)時(shí)間段。

每一輪的寬松周期，既有中央明確的政策精神，也有央行、財(cái)政部的貨幣信貸支持和稅收優(yōu)惠政策的落地，還有各級(jí)地方政府的土地供應(yīng)、預(yù)售價(jià)格限制、購(gòu)房套數(shù)限制、購(gòu)房資格認(rèn)定(社保繳費(fèi)年限)等政策調(diào)整。

以*近一輪的寬松周期(2014-2016年)為例:

*初是2014年4月南寧打響全國(guó)調(diào)控松綁*槍?zhuān)廉?dāng)年9月，全國(guó)僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個(gè)城市未取消限購(gòu)。

2014年9月30日，中央層面的央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)文將首套房*首付比例降至30%，放松“認(rèn)房認(rèn)貸”限制，同時(shí)啟動(dòng)降準(zhǔn)、降息等寬松貨幣信貸政策。

2015年3月30日，五部委聯(lián)合發(fā)文，將首套房*首付比例降至20%，營(yíng)業(yè)稅免征年限降至2年，標(biāo)志著房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策全面啟動(dòng)，2015年-2016年一、二線城市也經(jīng)歷了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)*的瘋狂。

到了2016年9月末，在一二線城市加強(qiáng)調(diào)控政策影響下，疊加三四線城市大范圍的棚改貨幣化安置，*近一輪的“漲價(jià)去庫(kù)存”，進(jìn)一步蔓延到三四五線城市。而房?jī)r(jià)的止跌回升，也遵循著“量先價(jià)后”的一般市場(chǎng)規(guī)律，價(jià)格往往滯后銷(xiāo)售面積大約3-6個(gè)月。

這一規(guī)律在2014年-2016年的寬松周期中體現(xiàn)得尤為明顯。2014年4-9月，全國(guó)主要城市都已完成了地方性寬松政策，對(duì)限購(gòu)、限價(jià)政策進(jìn)行了全面松綁，但全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積仍在快速下滑。但直到2015年3月這才真正點(diǎn)燃了全國(guó)樓市的熱情，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積當(dāng)即止跌回升，房?jī)r(jià)也于三個(gè)月(5月)后開(kāi)啟了V型反轉(zhuǎn)。

新一輪的房?jī)r(jià)上漲周期可以啟動(dòng)么

黃有龍總結(jié)稱，綜上所述，在當(dāng)前中央政策大基調(diào)沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性寬松背景下，僅僅依靠地方政府的樓市松綁政策，不足以啟動(dòng)新一輪的房?jī)r(jià)上漲周期，2019年全國(guó)樓市維持低迷的可能性較大。

對(duì)于普通購(gòu)房者而言，需要密切關(guān)注全國(guó)范圍內(nèi)的首套房和二套房首付比例、金融機(jī)構(gòu)對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房的稅收優(yōu)惠等關(guān)鍵政策信號(hào)的變化。只有這些指標(biāo)發(fā)出寬松的信號(hào)，才能成為房地產(chǎn)止跌回升的先決條件。

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