2017年北京和上海人口均出現(xiàn)負(fù)增長，在一線城市嚴(yán)格控制人口的情況下，三四線城市是否會(huì)出現(xiàn)人口回流?這些城市的房價(jià)上漲和消費(fèi)升級(jí)又是否能持續(xù)?

人口流動(dòng)的真相

回答這些問題的*步，我們首先需要弄清三四線城市是否出現(xiàn)了人口回流。

人口仍然流向一二線，三四線人口回流證據(jù)不足。按照統(tǒng)計(jì)局的劃分，我們將城市分為一線城市、二線城市和三四線及以下城市。根據(jù)常住人口增速來看，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國人口平均增速0.5%，也遠(yuǎn)低于一線城市和二線城市的人口增速。這說明人口仍舊存在由三四線向一二線城市涌入的情況。

但一二線城市之間出現(xiàn)分化，一線人口流入放緩而二線人口流入加劇。2017年一線城市的常住人口增速下降至1.4%，盡管二線城市2017年數(shù)據(jù)還未完全公布，但是從趨勢來看，人口流入呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢。這說明，二線城市承接了一線城市的人口流出。

一線城市的人口流入放緩主要與嚴(yán)格控制人口規(guī)模直接相關(guān)，北京和上海的常住人口在2017年雙雙出現(xiàn)負(fù)增長，而廣州和深圳的人口仍然保持了3%和5%的正增長。近年來，上海和北京不斷提高落戶條件，而廣州和深圳放寬人才落戶限制，兩者的區(qū)別恰恰說明人口流入放緩與行政控制人口相關(guān)。

但是在一線嚴(yán)控人口的情況下，人們并沒有選擇回到家鄉(xiāng)，而是轉(zhuǎn)投二線城市懷抱。

面對(duì)一線城市的人口流出，二線城市紛紛把握時(shí)機(jī)，競相出臺(tái)優(yōu)惠政策以吸引人才落戶。例如，長沙和成都出臺(tái)了先落戶后就業(yè)的政策，本科及以上畢業(yè)生憑借畢業(yè)證就可以辦理落戶;而南京、杭州、長沙等地還為符合條件的應(yīng)屆生提供了各項(xiàng)補(bǔ)貼。當(dāng)然，除了優(yōu)惠政策以外，二線城市的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展也是人口持續(xù)流入的重要因素。以杭州、天津、成都、武漢為首的強(qiáng)二線城市的人口增速要明顯快于西部和北部的弱二線省會(huì)城市。

少數(shù)三四線城市人口出現(xiàn)流入，一部分是因?yàn)橐欢€城市的溢出效應(yīng)使得部分周邊三四線城市人口也出現(xiàn)流入，例如昆山市的常住人口增速一直維持在1%以上，2016年甚至達(dá)到4.6%。另一部分則是因?yàn)閯?wù)工人員返鄉(xiāng)養(yǎng)老，早期外出務(wù)工人員較多的城市，可能存在大量年齡較大的務(wù)工人員返鄉(xiāng)養(yǎng)老的情況，例如廣元、信陽和永州。

但是這一部分占比有限，三四線的人口增速整體依然低于全國平均增速，意味著整體來看人口在流出。根據(jù)我們對(duì)160個(gè)三四線及以下城市的統(tǒng)計(jì)，2010年-2016年常住人口增速高于全國人口平均增速的城市僅有63個(gè)，其中人口增速超過1%城市僅有5座。

當(dāng)然，三四線城市的城鎮(zhèn)人口占比在逐年提升，這一結(jié)構(gòu)性的變化不容忽視。2010年以來，我國每年平均減少農(nóng)村人口1400萬人，由于一二線城市的農(nóng)村人口占比較低，所以城鎮(zhèn)化對(duì)三四線城市的城鎮(zhèn)人口提升效果更強(qiáng)。由于數(shù)據(jù)的可得性，我們計(jì)算了部分省份三四線城市2010年-2014年的農(nóng)村人口變化幅度，結(jié)果發(fā)現(xiàn)大部分的三四線城市農(nóng)村人口縮減幅度均大于全國平均水平。

展望未來，三四線城市人口仍將流出，二線城市將成為人口流入的主要目的地。根據(jù)十三五規(guī)劃，目前上海、北京和廣州的人口已經(jīng)接近自己設(shè)定的2020年人口上限，而深圳的人口增長空間也不大。預(yù)計(jì)未來，一線城市人口流入將持續(xù)放緩。而二線城市相比于三四線擁有更好的生活資源和更多的發(fā)展空間，這一趨勢中期不會(huì)發(fā)生改變。在一線嚴(yán)控人口的情況下，未來年輕人仍然會(huì)選擇加入二線城市而不是回到家鄉(xiāng)。因此，三四線城市的人口流出現(xiàn)象將會(huì)持續(xù)。

當(dāng)然，未來一二線周邊的部分三四線城市也存在人口流入的情況，并且隨著一二線城市的房價(jià)上漲和產(chǎn)業(yè)外遷，溢出效應(yīng)會(huì)更加明顯，未來這部分城市和其他三四線城市將出現(xiàn)分化。同時(shí)，人口老齡化以后，部分農(nóng)民工陸續(xù)返鄉(xiāng)養(yǎng)老，預(yù)計(jì)這一趨勢在未來也將會(huì)逐步增強(qiáng)，但是并不改變年輕人向一二線城市流入的趨勢。

房價(jià)上漲的真相

盡管三四線城市人口回流非常有限，但是三四線的房價(jià)全面上漲是事實(shí)。2016年以來，一線城市房價(jià)率先上漲，隨后二三線城市接棒，而隨著調(diào)控政策的逐步落地，一二線城市房價(jià)增幅開始放緩。但是三四線城市房價(jià)仍然維持12%左右的漲幅，特別是部分三四線城市下屬的縣級(jí)城市也出現(xiàn)房價(jià)大幅上漲的情況。

既然三四線城市并沒有出現(xiàn)持續(xù)的人口回流，那么是什么導(dǎo)致了這兩年房價(jià)的快速上漲?

實(shí)際上，人口對(duì)房價(jià)的影響屬于長期變量，而房價(jià)短期的大幅增長與三四線城市的棚改貨幣化密不可分。棚戶區(qū)改造從2005年就啟動(dòng)了，但是貨幣化安置是2015年才開始實(shí)施。棚改貨幣化的提出本身就是為了幫助三四線城市去庫存。由央行給國開行發(fā)放抵押補(bǔ)充貸款，支持國開行向地方政府的棚改工程提供*，然后地方政府支付拆遷補(bǔ)償款給被拆遷的居民，居民再用此款購買本地的新建住房，隨后政府再通過拍賣拆遷地塊償還國開行貸款。在這一個(gè)過程中，*從央行流出，經(jīng)過國開行和地方政府*終為拆遷居民提供*，這一做法消化了本地庫存，但在短時(shí)間內(nèi)增加了大量需求，會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲。

在房價(jià)上漲的過程中，部分在一二線城市工作的人們，盡管沒有回到家鄉(xiāng)工作，但是面對(duì)一二線高企的房價(jià)和家鄉(xiāng)不斷上漲的房價(jià)，兩相比較也選擇了在家鄉(xiāng)購房。此外，還有部分非拆遷居民，看著上漲的房價(jià)選擇加入購房大軍用于*。因此，可以說本輪三四線城市房價(jià)的上漲由棚改貨幣化引起，隨后又因漲價(jià)憑空制造了部分*性的購房需求。

那么，未來三四線城市的房價(jià)還有進(jìn)一步的上漲空間嗎?

要判斷房價(jià)的中長期趨勢，我們還是需要回到人口的問題上來。根據(jù)我們對(duì)31個(gè)城市的分析，房價(jià)與人口長期存在明顯的正相關(guān)性，只有人口長期流入的城市，其房價(jià)才有長期上漲的空間。

而回到三四線城市上來，前面的分析已經(jīng)得出未來三四線城市整體是處于人口流出的狀態(tài)，當(dāng)然不排除小部分城市存在人口的流入，但是大部分人口的增長幅度也遠(yuǎn)小于一二線城市。這說明相比于一二線城市來說，三四線城市整體不具備房價(jià)長期上漲的基礎(chǔ)。

盡管三四線城市中大量農(nóng)村進(jìn)城人口會(huì)帶來本地新增需求，但是近幾年房地產(chǎn)銷售規(guī)模增長過快。前面已經(jīng)提到，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，三四線城市的農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移為城市人口。他們或因?yàn)椴疬w安置進(jìn)城生活，或因?yàn)樽优髮W(xué)進(jìn)城購房，或因?yàn)樽非蟾玫纳瞽h(huán)境遷入城中。但是，在城鎮(zhèn)人口數(shù)量增加保持穩(wěn)定的情況下，三四線城市的房地產(chǎn)銷售面積卻逐年抬升，這說明近幾年的房地產(chǎn)銷售實(shí)際上透支了未來很長一段時(shí)間的購房需求，以短期非常規(guī)需求支撐的房價(jià)上漲難以維系。

消費(fèi)增長的真相

盡管三四線城市的人口沒有回流，但三四線城市的總消費(fèi)增速卻遠(yuǎn)高于一線城市，甚至在近兩年超過二線。2012年以來，一線城市的消費(fèi)增速出現(xiàn)明顯下滑，社會(huì)消費(fèi)零售總額同比增速從12%持續(xù)下降到2017年的7.3%。相比之下，二線城市和三四線及以下城市的消費(fèi)增速下降幅度較小，2016年和2017兩年三四線城市消費(fèi)增速還出現(xiàn)了反彈。

不同城市之間消費(fèi)的差異實(shí)際上與房價(jià)高低相關(guān)，而非人口變化。房價(jià)對(duì)消費(fèi)存在財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)，在房價(jià)處于較低水平的時(shí)候，房價(jià)上漲會(huì)增加居民的總資產(chǎn)，并促進(jìn)消費(fèi);而在房價(jià)處于較高水平時(shí)，房價(jià)上漲往往會(huì)增加居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)和居住開支，從而擠出消費(fèi)。

目前來看，房價(jià)上漲對(duì)三四線城市的財(cái)富效應(yīng)更明顯，而對(duì)一二線城市的擠出效應(yīng)更明顯，這或許能夠部分解釋不同城市消費(fèi)差異的現(xiàn)象。根據(jù)我們對(duì)包含一二三線的45個(gè)城市2016年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房價(jià)收入比較高的城市，房價(jià)上漲1%只會(huì)帶來消費(fèi)增速上漲0.2%;而對(duì)房價(jià)收入比較低的城市，其房價(jià)上漲1%會(huì)帶來7.9%的消費(fèi)增速。

同時(shí)，前面提到城鎮(zhèn)化的推進(jìn)為三四線城市帶來了大量新的城鎮(zhèn)居民。2017年我國農(nóng)村居民人均消費(fèi)為11000元，而城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)24000元，城鄉(xiāng)消費(fèi)支出的差別一方面來自收入的差別，另一方面也與生活環(huán)境相關(guān)。農(nóng)村居民入城之后，隨著生活*和消費(fèi)觀念的改變，消費(fèi)規(guī)模會(huì)擴(kuò)大，這也是當(dāng)前三四線城市消費(fèi)增長較快的另一因素。

因此，在三四線城市并沒有出現(xiàn)明顯人口回流的情況下，房價(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)和農(nóng)村居民入城才是三四線城市消費(fèi)強(qiáng)勁增長的真正原因!

文章轉(zhuǎn)載于搜狐新聞

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