



5月份,全國超過40個城市發(fā)布調(diào)控政策,當(dāng)月累計多達(dá)50次,單月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)刷新了歷史紀(jì)錄。而2018年1-5月,全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達(dá)159次,比2017年1-5月增加60%。
盡管上半年房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)出歷史新高,而且北上深房價也被成功“阻擊”。但二三線城市的房價卻如脫韁的野馬繼續(xù)“一路狂奔”。70個大中城市中,4月新建商品房環(huán)比漲幅的城市分別為丹東、三亞和??诘冗@三個地方。
那么,2018年上半年國內(nèi)房價為啥會屢調(diào)屢漲?我們認(rèn)為主要有以下幾個原因:,今年季度新增信貸用于居民中長期貸款的*占比近4成,而開發(fā)商在融資方面卻面臨困境。這些新增的個人房貸主要是流向二三線城市,全民炒房時代正在火熱進(jìn)行中。
第二,棚改貨幣化安置和人才爭奪戰(zhàn),導(dǎo)致二三線城市的房地產(chǎn)“供不應(yīng)求”的局勢日趨嚴(yán)重。對于二線城市來說,引進(jìn)各地人才之后,也增加了購房的需求,供需緊張局面進(jìn)一步助推房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。而對于三線城市來說,棚改貨幣化安置,使得原來并不一定要買房的棚戶區(qū)居民成為剛需。這些舉措雖然成功去除了高庫存,但當(dāng)?shù)胤績r上漲在所難免。
此外,由于之前地方政府限制開發(fā)商新樓盤的價格,使得二手房價與新房價格倒掛,也就是說新房價格反而低于二手房價,而恰好地方政府希望通過“搖號購房”給更多市民以公平購房的機(jī)會。如此一來,誰都知道新房比二手房價格還便宜,誰買到就是賺到,原來那些不需要購房的市民也加入到“搶房搖號”的爭奪當(dāng)中來。
第三,所有房地產(chǎn)板塊均被炒房客輪炒一遍。本輪房價上漲行情始于2015年6月,是深圳為代表的一線城市及部分二線城市房價開始領(lǐng)漲。到了2016年10月一線城市受到房地產(chǎn)調(diào)控,熱點二三線城市隨后跟進(jìn)。
當(dāng)進(jìn)入2018年,東北、西北、西南等偏遠(yuǎn)地區(qū)的二三線城市也開始補(bǔ)漲。目前國內(nèi)有200多家縣級城市的房價都達(dá)到了9000多元/平方米。國內(nèi)樓市幾乎都被炒房客拉個遍,再無價值洼地可尋。
目前情況是一線城市房價基本被控制住了,二線城市“人才引進(jìn)”熱潮也將會暫告段落,三線城市的棚改也將逐步收尾。那么,中國樓市在進(jìn)入到了下半年,房價的走勢將會怎樣呢?對此,我們認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)歷了三年半的大漲,正在上演的瘋狂,下半年逐步回歸理性。
首先,住建部近期分兩次約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個城市。被約談城市主要集中在東北、中西部,以及出臺自由貿(mào)易政策的海南,這些近期房價補(bǔ)漲的城市。
目前,被約談的合肥、佛山、哈爾濱、長春、貴陽、成都、太原等城市已出臺調(diào)控政策予以回應(yīng)。對此,我們認(rèn)為,這代表住建部“預(yù)警——約談——問責(zé)”機(jī)制的落地實施。事實上,如果這次住建部約談各熱點城市后,房價還是出現(xiàn)大漲,那么接下去的問責(zé)制,將會給地方政府帶來巨大壓力。
所以,一些地方政府通過主動調(diào)控房地產(chǎn)政策予以積極回應(yīng)。下半年,隨著限購、限售,再加上房貸利率不斷上調(diào)的效果,國內(nèi)房地產(chǎn)市場將大幅降溫,一二線城市房價會出現(xiàn)小幅調(diào)整。
而前期上漲過快的三四線城市房價,如果沒有限售令的出臺,三四線城市新房價格很可能出現(xiàn)大起大落的結(jié)果,同時二手房價格會出現(xiàn)有價無市,*者想拋售也很難。
再者,開發(fā)商債務(wù)率高筑,今年下半年至2020年都將是還債高峰期。資料顯示,房地產(chǎn)的還債高峰在6月份正式開啟。房企們今年還有1717億元人民幣債券需要兌付,未來三個月的到期規(guī)模分別是170億元、188億元和227億元;
更要命的是,今年四季度房企債務(wù)到期壓力進(jìn)一步增大,屆時需要準(zhǔn)備共計877億元*來兌付到期的債券。隨著,債務(wù)高峰時期的到來,給房企生存帶來前所未有壓力。面對債務(wù)償還期的集中到來,開發(fā)商只能通過降價促銷,來回籠*。所以,今年下半年開發(fā)商大幅度打折促銷概率很大,值得*者期待。
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