5月份，全國超過40個(gè)城市發(fā)布調(diào)控政策，當(dāng)月累計(jì)多達(dá)50次，單月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)刷新了歷史紀(jì)錄。而2018年1-5月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達(dá)159次，比2017年1-5月增加60%。

盡管上半年房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)出歷史新高，而且北上深房價(jià)也被成功“阻擊”。但二三線城市的房價(jià)卻如脫韁的野馬繼續(xù)“一路狂奔”。70個(gè)大中城市中，4月新建商品房環(huán)比漲幅的城市分別為丹東、三亞和?？诘冗@三個(gè)地方。

那么，2018年上半年國內(nèi)房價(jià)為啥會(huì)屢調(diào)屢漲？我們認(rèn)為主要有以下幾個(gè)原因：，今年季度新增信貸用于居民中長期貸款的*占比近4成，而開發(fā)商在融資方面卻面臨困境。這些新增的個(gè)人房貸主要是流向二三線城市，全民炒房時(shí)代正在火熱進(jìn)行中。

第二，棚改貨幣化安置和人才爭奪戰(zhàn)，導(dǎo)致二三線城市的房地產(chǎn)“供不應(yīng)求”的局勢日趨嚴(yán)重。對于二線城市來說，引進(jìn)各地人才之后，也增加了購房的需求，供需緊張局面進(jìn)一步助推房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。而對于三線城市來說，棚改貨幣化安置，使得原來并不一定要買房的棚戶區(qū)居民成為剛需。這些舉措雖然成功去除了高庫存，但當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲在所難免。

此外，由于之前地方政府限制開發(fā)商新樓盤的價(jià)格，使得二手房價(jià)與新房價(jià)格倒掛，也就是說新房價(jià)格反而低于二手房價(jià)，而恰好地方政府希望通過“搖號購房”給更多市民以公平購房的機(jī)會(huì)。如此一來，誰都知道新房比二手房價(jià)格還便宜，誰買到就是賺到，原來那些不需要購房的市民也加入到“搶房搖號”的爭奪當(dāng)中來。

第三，所有房地產(chǎn)板塊均被炒房客輪炒一遍。本輪房價(jià)上漲行情始于2015年6月，是深圳為代表的一線城市及部分二線城市房價(jià)開始領(lǐng)漲。到了2016年10月一線城市受到房地產(chǎn)調(diào)控，熱點(diǎn)二三線城市隨后跟進(jìn)。

當(dāng)進(jìn)入2018年，東北、西北、西南等偏遠(yuǎn)地區(qū)的二三線城市也開始補(bǔ)漲。目前國內(nèi)有200多家縣級城市的房價(jià)都達(dá)到了9000多元/平方米。國內(nèi)樓市幾乎都被炒房客拉個(gè)遍，再無價(jià)值洼地可尋。

目前情況是一線城市房價(jià)基本被控制住了，二線城市“人才引進(jìn)”熱潮也將會(huì)暫告段落，三線城市的棚改也將逐步收尾。那么，中國樓市在進(jìn)入到了下半年，房價(jià)的走勢將會(huì)怎樣呢？對此，我們認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)歷了三年半的大漲，正在上演的瘋狂，下半年逐步回歸理性。

首先，住建部近期分兩次約談西安、?？凇⑷齺?、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個(gè)城市。被約談城市主要集中在東北、中西部，以及出臺自由貿(mào)易政策的海南，這些近期房價(jià)補(bǔ)漲的城市。

目前，被約談的合肥、佛山、哈爾濱、長春、貴陽、成都、太原等城市已出臺調(diào)控政策予以回應(yīng)。對此，我們認(rèn)為，這代表住建部“預(yù)警——約談——問責(zé)”機(jī)制的落地實(shí)施。事實(shí)上，如果這次住建部約談各熱點(diǎn)城市后，房價(jià)還是出現(xiàn)大漲，那么接下去的問責(zé)制，將會(huì)給地方政府帶來巨大壓力。

所以，一些地方政府通過主動(dòng)調(diào)控房地產(chǎn)政策予以積極回應(yīng)。下半年，隨著限購、限售，再加上房貸利率不斷上調(diào)的效果，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將大幅降溫，一二線城市房價(jià)會(huì)出現(xiàn)小幅調(diào)整。

而前期上漲過快的三四線城市房價(jià)，如果沒有限售令的出臺，三四線城市新房價(jià)格很可能出現(xiàn)大起大落的結(jié)果，同時(shí)二手房價(jià)格會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無市，*者想拋售也很難。

再者，開發(fā)商債務(wù)率高筑，今年下半年至2020年都將是還債高峰期。資料顯示，房地產(chǎn)的還債高峰在6月份正式開啟。房企們今年還有1717億元人民幣債券需要兌付，未來三個(gè)月的到期規(guī)模分別是170億元、188億元和227億元；

更要命的是，今年四季度房企債務(wù)到期壓力進(jìn)一步增大，屆時(shí)需要準(zhǔn)備共計(jì)877億元*來兌付到期的債券。隨著，債務(wù)高峰時(shí)期的到來，給房企生存帶來前所未有壓力。面對債務(wù)償還期的集中到來，開發(fā)商只能通過降價(jià)促銷，來回籠*。所以，今年下半年開發(fā)商大幅度打折促銷概率很大，值得*者期待。

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