5月份，全國(guó)超過(guò)40個(gè)城市發(fā)布調(diào)控政策，當(dāng)月累計(jì)多達(dá)50次，單月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)刷新了歷史紀(jì)錄。而2018年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達(dá)159次，比2017年1-5月增加60%。

盡管上半年房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)出歷史新高，而且北上深房?jī)r(jià)也被成功“阻擊”。但二三線城市的房?jī)r(jià)卻如脫韁的野馬繼續(xù)“一路狂奔”。70個(gè)大中城市中，4月新建商品房環(huán)比漲幅的城市分別為丹東、三亞和?？诘冗@三個(gè)地方。

那么，2018年上半年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)為啥會(huì)屢調(diào)屢漲？我們認(rèn)為主要有以下幾個(gè)原因：，今年季度新增信貸用于居民中長(zhǎng)期貸款的*占比近4成，而開(kāi)發(fā)商在融資方面卻面臨困境。這些新增的個(gè)人房貸主要是流向二三線城市，全民炒房時(shí)代正在火熱進(jìn)行中。

第二，棚改貨幣化安置和人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，導(dǎo)致二三線城市的房地產(chǎn)“供不應(yīng)求”的局勢(shì)日趨嚴(yán)重。對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō)，引進(jìn)各地人才之后，也增加了購(gòu)房的需求，供需緊張局面進(jìn)一步助推房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期。而對(duì)于三線城市來(lái)說(shuō)，棚改貨幣化安置，使得原來(lái)并不一定要買(mǎi)房的棚戶區(qū)居民成為剛需。這些舉措雖然成功去除了高庫(kù)存，但當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲在所難免。

此外，由于之前地方政府限制開(kāi)發(fā)商新樓盤(pán)的價(jià)格，使得二手房?jī)r(jià)與新房?jī)r(jià)格倒掛，也就是說(shuō)新房?jī)r(jià)格反而低于二手房?jī)r(jià)，而恰好地方政府希望通過(guò)“搖號(hào)購(gòu)房”給更多市民以公平購(gòu)房的機(jī)會(huì)。如此一來(lái)，誰(shuí)都知道新房比二手房?jī)r(jià)格還便宜，誰(shuí)買(mǎi)到就是賺到，原來(lái)那些不需要購(gòu)房的市民也加入到“搶房搖號(hào)”的爭(zhēng)奪當(dāng)中來(lái)。

第三，所有房地產(chǎn)板塊均被炒房客輪炒一遍。本輪房?jī)r(jià)上漲行情始于2015年6月，是深圳為代表的一線城市及部分二線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始領(lǐng)漲。到了2016年10月一線城市受到房地產(chǎn)調(diào)控，熱點(diǎn)二三線城市隨后跟進(jìn)。

當(dāng)進(jìn)入2018年，東北、西北、西南等偏遠(yuǎn)地區(qū)的二三線城市也開(kāi)始補(bǔ)漲。目前國(guó)內(nèi)有200多家縣級(jí)城市的房?jī)r(jià)都達(dá)到了9000多元/平方米。國(guó)內(nèi)樓市幾乎都被炒房客拉個(gè)遍，再無(wú)價(jià)值洼地可尋。

目前情況是一線城市房?jī)r(jià)基本被控制住了，二線城市“人才引進(jìn)”熱潮也將會(huì)暫告段落，三線城市的棚改也將逐步收尾。那么，中國(guó)樓市在進(jìn)入到了下半年，房?jī)r(jià)的走勢(shì)將會(huì)怎樣呢？對(duì)此，我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)歷了三年半的大漲，正在上演的瘋狂，下半年逐步回歸理性。

首先，住建部近期分兩次約談西安、海口、三亞、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山、成都、太原等12個(gè)城市。被約談城市主要集中在東北、中西部，以及出臺(tái)自由貿(mào)易政策的海南，這些近期房?jī)r(jià)補(bǔ)漲的城市。

目前，被約談的合肥、佛山、哈爾濱、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、成都、太原等城市已出臺(tái)調(diào)控政策予以回應(yīng)。對(duì)此，我們認(rèn)為，這代表住建部“預(yù)警——約談——問(wèn)責(zé)”機(jī)制的落地實(shí)施。事實(shí)上，如果這次住建部約談各熱點(diǎn)城市后，房?jī)r(jià)還是出現(xiàn)大漲，那么接下去的問(wèn)責(zé)制，將會(huì)給地方政府帶來(lái)巨大壓力。

所以，一些地方政府通過(guò)主動(dòng)調(diào)控房地產(chǎn)政策予以積極回應(yīng)。下半年，隨著限購(gòu)、限售，再加上房貸利率不斷上調(diào)的效果，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將大幅降溫，一二線城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)小幅調(diào)整。

而前期上漲過(guò)快的三四線城市房?jī)r(jià)，如果沒(méi)有限售令的出臺(tái)，三四線城市新房?jī)r(jià)格很可能出現(xiàn)大起大落的結(jié)果，同時(shí)二手房?jī)r(jià)格會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市，*者想拋售也很難。

再者，開(kāi)發(fā)商債務(wù)率高筑，今年下半年至2020年都將是還債高峰期。資料顯示，房地產(chǎn)的還債高峰在6月份正式開(kāi)啟。房企們今年還有1717億元人民幣債券需要兌付，未來(lái)三個(gè)月的到期規(guī)模分別是170億元、188億元和227億元；

更要命的是，今年四季度房企債務(wù)到期壓力進(jìn)一步增大，屆時(shí)需要準(zhǔn)備共計(jì)877億元*來(lái)兌付到期的債券。隨著，債務(wù)高峰時(shí)期的到來(lái)，給房企生存帶來(lái)前所未有壓力。面對(duì)債務(wù)償還期的集中到來(lái)，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)降價(jià)促銷，來(lái)回籠*。所以，今年下半年開(kāi)發(fā)商大幅度打折促銷概率很大，值得*者期待。

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