



5月份,全國(guó)超過(guò)40個(gè)城市發(fā)布調(diào)控政策,當(dāng)月累計(jì)多達(dá)50次,單月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)刷新了歷史紀(jì)錄。而2018年1-5月,全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達(dá)159次,比2017年1-5月增加60%。
盡管上半年房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)出歷史新高,而且北上深房?jī)r(jià)也被成功“阻擊”。但二三線城市的房?jī)r(jià)卻如脫韁的野馬繼續(xù)“一路狂奔”。70個(gè)大中城市中,4月新建商品房環(huán)比漲幅的城市分別為丹東、三亞和??诘冗@三個(gè)地方。
那么,2018年上半年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)為啥會(huì)屢調(diào)屢漲?我們認(rèn)為主要有以下幾個(gè)原因:,今年季度新增信貸用于居民中長(zhǎng)期貸款的*占比近4成,而開(kāi)發(fā)商在融資方面卻面臨困境。這些新增的個(gè)人房貸主要是流向二三線城市,全民炒房時(shí)代正在火熱進(jìn)行中。
第二,棚改貨幣化安置和人才爭(zhēng)奪戰(zhàn),導(dǎo)致二三線城市的房地產(chǎn)“供不應(yīng)求”的局勢(shì)日趨嚴(yán)重。對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō),引進(jìn)各地人才之后,也增加了購(gòu)房的需求,供需緊張局面進(jìn)一步助推房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期。而對(duì)于三線城市來(lái)說(shuō),棚改貨幣化安置,使得原來(lái)并不一定要買(mǎi)房的棚戶區(qū)居民成為剛需。這些舉措雖然成功去除了高庫(kù)存,但當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲在所難免。
此外,由于之前地方政府限制開(kāi)發(fā)商新樓盤(pán)的價(jià)格,使得二手房?jī)r(jià)與新房?jī)r(jià)格倒掛,也就是說(shuō)新房?jī)r(jià)格反而低于二手房?jī)r(jià),而恰好地方政府希望通過(guò)“搖號(hào)購(gòu)房”給更多市民以公平購(gòu)房的機(jī)會(huì)。如此一來(lái),誰(shuí)都知道新房比二手房?jī)r(jià)格還便宜,誰(shuí)買(mǎi)到就是賺到,原來(lái)那些不需要購(gòu)房的市民也加入到“搶房搖號(hào)”的爭(zhēng)奪當(dāng)中來(lái)。
第三,所有房地產(chǎn)板塊均被炒房客輪炒一遍。本輪房?jī)r(jià)上漲行情始于2015年6月,是深圳為代表的一線城市及部分二線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始領(lǐng)漲。到了2016年10月一線城市受到房地產(chǎn)調(diào)控,熱點(diǎn)二三線城市隨后跟進(jìn)。
當(dāng)進(jìn)入2018年,東北、西北、西南等偏遠(yuǎn)地區(qū)的二三線城市也開(kāi)始補(bǔ)漲。目前國(guó)內(nèi)有200多家縣級(jí)城市的房?jī)r(jià)都達(dá)到了9000多元/平方米。國(guó)內(nèi)樓市幾乎都被炒房客拉個(gè)遍,再無(wú)價(jià)值洼地可尋。
目前情況是一線城市房?jī)r(jià)基本被控制住了,二線城市“人才引進(jìn)”熱潮也將會(huì)暫告段落,三線城市的棚改也將逐步收尾。那么,中國(guó)樓市在進(jìn)入到了下半年,房?jī)r(jià)的走勢(shì)將會(huì)怎樣呢?對(duì)此,我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)歷了三年半的大漲,正在上演的瘋狂,下半年逐步回歸理性。
首先,住建部近期分兩次約談西安、海口、三亞、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山、成都、太原等12個(gè)城市。被約談城市主要集中在東北、中西部,以及出臺(tái)自由貿(mào)易政策的海南,這些近期房?jī)r(jià)補(bǔ)漲的城市。
目前,被約談的合肥、佛山、哈爾濱、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、成都、太原等城市已出臺(tái)調(diào)控政策予以回應(yīng)。對(duì)此,我們認(rèn)為,這代表住建部“預(yù)警——約談——問(wèn)責(zé)”機(jī)制的落地實(shí)施。事實(shí)上,如果這次住建部約談各熱點(diǎn)城市后,房?jī)r(jià)還是出現(xiàn)大漲,那么接下去的問(wèn)責(zé)制,將會(huì)給地方政府帶來(lái)巨大壓力。
所以,一些地方政府通過(guò)主動(dòng)調(diào)控房地產(chǎn)政策予以積極回應(yīng)。下半年,隨著限購(gòu)、限售,再加上房貸利率不斷上調(diào)的效果,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將大幅降溫,一二線城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)小幅調(diào)整。
而前期上漲過(guò)快的三四線城市房?jī)r(jià),如果沒(méi)有限售令的出臺(tái),三四線城市新房?jī)r(jià)格很可能出現(xiàn)大起大落的結(jié)果,同時(shí)二手房?jī)r(jià)格會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市,*者想拋售也很難。
再者,開(kāi)發(fā)商債務(wù)率高筑,今年下半年至2020年都將是還債高峰期。資料顯示,房地產(chǎn)的還債高峰在6月份正式開(kāi)啟。房企們今年還有1717億元人民幣債券需要兌付,未來(lái)三個(gè)月的到期規(guī)模分別是170億元、188億元和227億元;
更要命的是,今年四季度房企債務(wù)到期壓力進(jìn)一步增大,屆時(shí)需要準(zhǔn)備共計(jì)877億元*來(lái)兌付到期的債券。隨著,債務(wù)高峰時(shí)期的到來(lái),給房企生存帶來(lái)前所未有壓力。面對(duì)債務(wù)償還期的集中到來(lái),開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)降價(jià)促銷,來(lái)回籠*。所以,今年下半年開(kāi)發(fā)商大幅度打折促銷概率很大,值得*者期待。
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